№60 情報求む! 何と私を訴えてきました。真っ向対峙します。

産経新聞記事平成25年6月17日&平成27年4月3日

270403_2250617_2_2
”彼らについての情報を求めます!”

私は、ある事件をきっかけに、㈱シレオ・㈱テクノプロパティ・㈱半蔵門不動産門及びこれら会社の役員社員である宮上(金)元伸・重永剛宏・明石正敬(偽名清水良二)・辻祐一・田中康一らの責任を追及し、新たな被害者を生まないよう警鐘を鳴らしてきました。

なお、次々変わる社名変更の履歴は次の通りになっています。                             ㈱ゲッツインターナショナル⇒H27/1㈱fuu'z(フーズ)⇒H28/4㈱シレオ              ㈱ユニオン・フィナンシャル・サービス⇒H27/7㈱テクノプロパティ

被害者は、皆同じような悩みから始まり、「融資のつもりが売買へ」という彼らの巧みな誘導行為に嵌められ、同じような悲惨な結末を迎えています。

私は、多数のそのような方々を実際に見聞きしてきましたので、ブログやコラムを通じて多く記事を書き込み警鐘を鳴らし続けてきました私が書き込んだ過去の主要な記事は後記(1)通りです。 

「被害者をこれ以上、生まさせない!という一心」からです。

そして、シレオとテクノは、何と私を「名誉棄損&損害賠償請求」で訴えてきました。私としては、真っ向から対峙し、私とのこの事件を通じて、他の同類事件をも世に示し、彼らの非を、世に訴えたいと思っています。     

私との事件の事件番号は、東京地裁平成29年(ワ)第25485号、誰でも傍聴できます。

これまで私が調べた、彼らの類似の裁判などは、その一部ですが後記(2)の通りです。この他に泣寝入りされた被害者の方も大勢おられます。

私個人には限界があります。 どうかお力をお貸しください!       今まで私の記事を見られ連絡のあった相談者の地域は埼玉県、神奈川県、高知県、和歌山県、茨城県、東京都等々、広域にわたります。

彼らの行為についてご存知の方は地域を問わず、是非、私にご連絡ください。また、逆に、必要に応じ情報や資料等を提供することもできます。

我々が黙っていれば、彼らは増長し、このような行為は止まりません。また同じような境遇の被害者が生まれます。どうかお力添えくださいませ。

なお、現在裁判中の他の事件:事件番号:横浜地裁平成28年(ワ)第1110号・原告某個人、被告㈱シレオ、持分移転登記抹消手続等請求事件、次の通り、彼らの本人尋問があります。私は傍聴しますので、お声をかけてください。

日時:本年1月30日(火曜)11時 場所:横浜地方裁判所(みなとみらい線「日本大通り駅」 徒歩2分) 

          記(1):私記載の記事色々 

①「警鐘◆卑劣な詐欺的商法◆偽りの買戻し&譲渡担保 その一、その二」http://taiseikikaku.cocolog-nifty.com/blog/2014/05/post-4a67.html                                 

②「闇金と称する金融業者とは」http://taiseikikaku.cocolog-nifty.com/blog/2015/03/no-29c1.html

③「警鐘を鳴らした事件が新聞記事に、ゲッツ&ユニオン」 http://taiseikikaku.cocolog-nifty.com/blog/2015/04/270403-94af.html

④「ゲッツ・ユニオン事件、詳細1新たな被害者を生まないように」http://taiseikikaku.cocolog-nifty.com/blog/2015/05/post-80b1.html

⑤「ゲッツ・ユニオン事件、詳細2ゲッツ・ユニオン・㈱サンシャインの関係」http://taiseikikaku.cocolog-nifty.com/blog/2015/05/post-46af.html

⑥「またまた行政処分!2年で3回も!テクノという会社、宮上元伸が支配者」 http://mbp-tokyo.com/taisei-kikaku/column/62107/   

⑦ゲッツ・ユニオン事件 詳細② ㈱ゲッツインターナショナル、㈱ユニオン・フィナンシャル・サービス、㈱サンシャインの関係  http://taiseikikaku.cocolog-nifty.com/blog/

⑧「売却後も”住んだまま”でOKという罠」・・・(詳細は追って表示)

⑨「また社名を変えた!今度は㈱シレオで㈱ゲッツインターナショナルのこと」・・・(詳細は追って表示)                                        

⑩「㈱半蔵門不動産という会社」・・・(詳細は追って表示)                            

⑪「サンシャイン(一抜けた)早々に逃げた㈱サンシャイン(本社は神田小川町晴花ビルの屋上仮設小屋)」・・・(詳細は追って表示)  ・・・・等々

          記(2):類似事件の一覧(その一部)               ①東京地裁 平成19年(ワ)第27670号                        原告ゲッツ 被告某個人   建物明渡請求事件 府中市

②東京地裁 平成20年(ワ)第6896号                       原告某個人 被告ゲッツ  不当利得返還請求事件 川越市

③東京地裁 平成21年(ワ)第10881号                       原告ゲッツ 被告某個人 共有物分割請求事件 横浜市鶴見区

④東京地裁 平成21年(ワ)第11230号                       原告某個人 被告ゲッツ・サンシャイン・ユニオン  土地建物所有権移転登記抹消請求事件 荒川区

⑤東京地裁 平成21年(ワ)第20458号                      原告某個人 被告ゲッツ・サンシャイン  土地建物所有権移転登記請求事件 杉並区                      

⑥東京地裁 平成23年(ワ)第46511号                       原告ゲッツ 被告某個人  共有物分割請求事件 名古屋市

⑦横浜地裁 平成23年(ワ)第20864号                        原告ゲッツ  被告某個人  建物明渡請求事件 藤沢市

⑧東京地裁 平成23年(ワ)第25436号                       原告某個人  被告ゲッツ 請求異議・強制売却停止事件 練馬区

⑨東京地裁 平成23年(ワ)第39086号                       原告某個人  被告ゲッツ・重永・明石・辻 損害請求・不動産詐欺事件 文京区

⑩東京地裁 平成24年(ワ)第3913号                       原告某個人  被告ゲッツ 請求異議・強制売却停止事件 小田原市

⑪東京地裁 平成24年(ワ)第31255号                       原告某個人  被告ゲッツ 不当利得返還請求事件 鎌倉市

⑫東京地裁 平成26年(ワ)第10710号                       原告某個人  被告ゲッツ 土地建物所有権移転登記抹消請求事件 春日部市

⑬東京地裁 平成26年(ワ)第12338号                       原告某個人  被告ゲッツ・ユニオン・重永・辻・明石  所有権確認等請求事件 船橋市

⑭横浜地裁 平成27年(ワ)第151号                        原告ゲッツ 被告某個人 建物明渡請求事件 横浜市鶴見区  

⑮横浜地裁 平成28年(ワ)第1110号                       原告fuu'z(フーズ)・シオレ 被告某個人 建物明渡請求事件 横浜市鶴見区 =現在係属中=

※記載の所は対象不動産の所在地  ※被告反訴により事件番号がもう複数の事件もありますが、1事件番号のみ記載した。

以上 大森

| | コメント (0) | トラックバック (0)

№59 ゲッツ・ユニオン事件 詳細② ㈱ゲッツインターナショナル、㈱ユニオン・フィナンシャル・サービス、㈱サンシャインの関係

http://mbp-tokyo.com/taisei-kikaku/(マイベストプロへリンク)

H27.5/24

 ゲッツ・ユニオン・サンシャイン等の関係

 麹町不動産 株式会社fuu’z (旧社名 ㈱ゲッツ・インターナショナル)

 本社 東京都千代田区麹町3-5-17晴花ビル

 株主(支配権)宮上()元伸77.2% 宮上順美12.5% 重永剛宏6.9

 つまり90%の宮上元伸の同族会社(宅建免許申請書出資者明細を確認)

 役員 代表取締役社長 宮上()元伸

 取締役副社長 重永剛宏

 取締役 宮上()順美(すんみ)(代表配偶者)

 取締役 大久保祐光 松山良洙 湯山朋典

 (なお、H27.1/16社名変更登記 H27.4/21宮上元伸以外の全役員が一斉に辞任登記)

 資格 宅地建物取引業者 免許番号 東京都知事(2)85705

 宅建免許に必須である専任宅建取引主任者 

 明石正敬(H18.4/1H23.1/31)主任者登録番号(東京)178064

 重永剛宏(H23.2/1~現在) 主任者登録番号(東京)214625

 従業員 明石正敬 田中康一 辻祐一(ユニオンの社長であるながら本人証言によると、ゲッツの社員だと?

 

 ㈱ユニオン・フィナンシャル・サービス

 本社 東京都千代田区一番町9-14ユリパリス6階(H25.5/30移転登記)

 (前住所:東京都千代田区麹町3-5-17晴花ビル)

 株主(支配権)㈱ミヤガミホールディング100% 同社の株主宮上()元伸100

  つまり宮上元伸100%の会社(定款等を確認)    

 役員 代表取締役 辻祐一(本人証言によると、ユニオンの社長と主任者は名義貸しで自分はゲッツ社員だと?)

 H20.8/25辻祐一を残し、他の次の全役員が一斉に辞任する。

 宮上元伸 重永剛宏 角政樹 堀江聡史 宮本倫宏 宮上勝雄 峰尾智憲)

 登録 東京都貸金業者登録業者 登録番号 東京都知事(3)31079

 貸金業者登録に必須である貸金業務取扱主任者 辻祐一 主任者登録番号K100014828

 社員 明石正敬(本人証言によると、自分がユニオン差配者だと?)

 

㈱サンシャイン

 ◇同社は、平成261月、解散登記し精算結了。しかし同社は平成18年~平成24年の間、ゲッツ よびユニオン(前身の会社:㈱ユニオンリーシング含む)や㈱JRE等と共に、 ゲッツに物件所有権を移転する際、同社がその資金を融資して抵当権者として設定登記し、時には債務者ゲッツが債務不履行したとして競売申立 てをする役割を担っていた。(他に宮上()一族の某個人も登場)

 ◇同社はH15年3月代表取締役辻祐一、本社港区西麻布、社名有限会社TSUJIYA(辻や)、その後辻祐一自宅住所(草加市)に移転された後、平成166月増資・社名変更(㈱サンシャイン)・組織変更(有限会社⇒株式会社)・本社移転(神田小川町)・役員辻祐一が辞任、新たな代表取締役に宮上()貞順、取締役宮上()富士子が就任。

 

解散前の謄本内容と東京都貸金業者登録簿

本社 東京都千代田区神田小川町2-12-14晴花ビル(屋上の仮設建物内)

株主(支配権) 宮上()貞順100%(宮上一族某氏の配偶者)

 役員 代表取締役 宮上()昌樹 取締役 宮上()富士子 監査役 宮上和子

 登録 東京都貸金業者登録業者 登録番号 東京都知事(2)31069

 貸金業登録に必須である貸金業務取扱主任者 竹下忠義 主任者登録番号K090003468

 

種々の矛盾とポイント(H26.4/14本人尋問記録参考)

①ゲッツとユニオンは共に宮上()元伸の会社である。(支配者は同一人物)         ②ゲッツとユニオンは、対外的には別人格を装っているが、株主・役員・社員が重なっており       実体は同一会社で、役員と社員は不動産資格と貸金業資格を使い別け、顧客を錯誤状態に陥れ暴利を貪る。                                        ③明石正敬 ゲッツの宅建従業者且つ前宅建取引主任者として東京都に免許申請している者が、それは「名義貸し」で、自分はユニオンの差配者だと答弁。裁判で指摘されるまでの偽名「清水良二」 辻祐一 ユニオンの社長であり且つ貸金業務取扱主任者として会社登記され且つ東京都貸金業者登録簿に記載されている者が、自分は「ユニオンには関与していない。ゲッツの社員だ」と答弁。

 つまり彼らは2会社を兼務兼業していることを明白にしたくないため、このような理屈を立て 答弁したと考えます。また彼らの関係は同級生や古くからの知合いだと答弁したように、皆仲間。

 また明石正敬は名義貸しだと答弁していながら、他方ではゲッツから社名変更後の今でも「fuu’z宅建主任者明石正敬」の名刺を持ち歩いていることが明らかになったように、正に両社は一体で役員社員は兼務しているわけです。                    ④重永剛宏 偽名清水良二を名乗っていたことについて、「勿論知っていたが、問題もないうえに他人のことなので放置していた。」と、宅建取引主任者明石正敬名義を借りている立場である筈のゲッツ副社長の答弁でした。宅建業法違反についての指摘にも「知っていた」と答弁するなど、違法当たり前の姿勢でした。

 記:大森

| | コメント (0) | トラックバック (0)

№58 ゲッツ・ユニオン事件、詳細① 新たな被害者を生まないように!

http://mbp-tokyo.com/taisei-kikaku/(マイベストプロへリンク)

H27.5/11

㈱ゲッツ・インターナショナル(新社名 ㈱fuuz 屋号 麹町不動産)および㈱ユニオン・フィナンシャル・サービス

の不動産丸取り事件について、平成27年4月3日、産経新聞に掲載されたことで、ネット上の記事拡散はすさまじく、今ネットで、「ゲッツインターナショナル」を検索しますと、2番目に本事件の記事が来るように、ゲッツ自体の公式ホームページはほぼ閉鎖状態です。

一方、本事件に原告側の立場で長くかかわっている大森のブログも今までにないアクセス数で、ことの重大さを改めて実感したところです。

また、最近では司法書士の責任を追及するブログまで登場し始め、「異常取引の片棒を担いだ司法書士がいるのか?」と追及の書き込みがなされています。

19件ある事件(氷山の一角だが)中、多くの事件のにつき裁判資料(訴状、準備書面、答弁書、陳述書、尋問調書、公正証書・・)を、地裁記録閲覧室で閲覧調査しましたが、これは「尋常ではない!」「おかしい!」取引だと直感しました。

司法書士だけではなく、同一の公証役場の公証人、弁護士も、特定の先生ら皆が、継続的にゲッツらとかかわっているにも拘らず、これらの先生らがゲッツらの違法性を、どうして見抜けられないのか・・・不思議です・・・。

私が聴き取りした複数の被害者からは、先生らに大変失礼でますが、被害者が見る先生らの姿はゲッツらと親しい関係?友たちみたい?馴れ合いみたいだとか?・・・・

私としては、司法書士、公証人らの先生方はどちらにも組しない独立した立場の筈ですが?と説明しますが、残念ながら、被害者らからはまったく理解が得られませんでした。

なお、今後、私が知り得た根拠ある事柄を順次、できれば詳しく明らかにして行きたいと考えています。

更なる被害者を絶対に出したくない、出させない、ために! これは戦いです!

大森孝成

付記:H23年春、私がたまたま被害者に送ったDMがキッカケで大きな事件に関ることになりました。私は、問題と対峙した時、逃げないで立ち向かう性分が、昔から培われ(笑)ており、それによって、いま動かされています。本事件は見過ごすことができない事件ですから。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

№57 №53「警鐘・・」鳴らした事件 新聞記事に ゲッツ・ユニオン事件

http://mbp-tokyo.com/taisei-kikaku/(マイベストプロにリンク)

H27.4/8

私が長く関っている事件が、何と記事になりました。

普通人であれば信じられない悪辣で卑劣な行為が、平然と行われていることを知っておいてください。

くれぐれもご用心!ご用心!強く警鐘を鳴らします。

私が調査した彼らが関わった他の事件の手法も全て同じ手法ですが、不動産業者㈱ゲッツ・インターナショナルと貸金業者㈱ユニオン・フィナンシャル・サービスの役員及び社員はグルでありながら別人を装い、正に記事の通りの方法で不動産を騙取する。ゲッツとユニオンは共に宮上(金)元伸が株主でありながら、役員や社員は、裁判の本人尋問で両社は別人格だと懸命に答弁している姿は正に笑止の限りでした。役員・社員は両社を兼務兼業する一体組織なのです。

ゲッツ&ユニオンの関係者は次のとおり

宮上(金)元伸、重永剛宏、明石正敬、辻祐一、田中康一、宮上(金)昌樹

そもそも「会社はだれのものか」のいろはを知らないのか、尋問である役員はユニオンの社長で且つ貸金業務取扱主任者でありながら「ユニオンに名義を貸しているだけで、私はゲッツの社員だ。」、また別の社員はゲッツの宅建取引従事者且つ前専任宅建取引主任者でありながら「私は、ユニオンの差配者である。ゲッツには名義を貸しているだけ、」と答弁している。このような理屈が通用すると思っていること自体不可解!

両会社は株主宮上(金)元伸1人のものだから。場合によっては宮上元伸も名義貸しだ(笑)と言いかねないほどいい加減な会社なのです。

 私には民族的偏見はありませんが、今回の一連の事件は在日韓国人のよろしくない一部グループの仕業です。他事件も含め調査しますと、彼らの度を越えた身勝手で卑劣な行為に深い憤りを覚えます。彼らは自己利益だけの追及で被害者がどうなっても構わない。、その結果、被害者は後で弁護士を立てるお金もなく泣寝入りするしかないという状態がほとんどでした。

以下、記事をご覧ください。

平成27年4月3日産経新聞

 「自宅を不動産会社にだまし取られた」として損害賠償を求めた男性(67)の裁判で昨年末、東京地裁(脇博人裁判長)は男性側の実質勝訴となる判決を言い渡した。

 しかし男性側は「判決は詐欺を認定していない」として控訴した。同社を被告とする訴訟は平成20年以降で少なくとも19件ある。家を失い妻に自殺された男性は「私のような被害者を出さないためにも戦う」と語る。

 被告は東京都千代田区麹町の不動産会社「ゲッツ・インターナショナル」(今年1月にfuu’zに社名変更)と同社の役員、従業員ら。

 1審判決などによると、男性の妻は22年、知人女性(別の詐欺事件で有罪確定)から事業への出資を依頼され、「この話が止まると指詰めもの」と訴えた女性への同情もあり、
女性から紹介された金融業者「ユニオン・フィナンシャル・サービス」に出資金の融資を依頼。 ユニオンからゲッツを紹介された。両社は所在地や役員、従業員が重なり、実質的に一体とみられる。

 ゲッツは男性と妻に「契約上は自宅を買い取る形にするが、返済すれば名義は戻す」と口頭で約束。仲介した女性が「約束は録音する」と話したこともあり、夫妻は売買契約を結び、 代金として1800万円をゲッツから受け取った。また自宅を月額84万円で借りる賃貸契約も結んだ。

 しかし、23年2月、ゲッツは「家賃が振り込まれない」として賃貸契約を解除。 さらに、男性の自宅を抵当に自社の従業員から2500万円を借りたとする契約を締結。直後に従業員が抵当権を行使し、自宅は競売にかけられた。

 夫妻は女性に録音記録を出すよう求めたが、女性は「レコーダーが壊れた」と主張。自宅は1億1600万円で落札された。

 男性は23年12月、「組織的、計画的に自宅をだまし取られた」としてゲッツ側を提訴したが、妻は家を失ったことを苦に自殺した。

 昨年12月の判決は、「買い戻しは約束していない」とするゲッツ側の主張を覆す証拠がないことなどを指摘、「売買契約を詐欺的に締結させたとの事実は認めがたい」とした。

 その上で「ゲッツ側は当初から、自宅を競売にかけて利益を得ることをもくろんでいた」
▽「ゲッツ側は競売で多額の利益を得ており、許容される限度を超える著しく不相当な取引」 ▽「自宅をわずか1800万円で取得した売買契約や高額家賃での賃貸契約は暴利行為で、公序良俗に反し無効」-と判断。請求額5千万円のうち4700万円を支払うよう被告に命じた。

 原告側弁護士によると、暴利行為で契約全体を無効とする判決は画期的だという。ただ、ゲッツの口座を差し押さえたところ残高は十数万円しかなく、男性は賠償金を手にできていない。 22年度のゲッツの売上高は15億円あり、弁護士は「口座から現金が移された疑いが強い」としている。

 一方、ゲッツ側の弁護士は「判決は違法性を認定していない。控訴しており話せることはない」とした。

 男性は「妻も自宅も失った悔しさは消えない。ゲッツにより自宅を失った人は私だけでなく、裁判で表に出たのは氷山の一角のはずだ。彼らのためにも戦う」と話している。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

NO56 遅延損害金(その2) やみ金と称する金融業者とは

H27.3/1

闇金まがいの業者から借入れすること自体、論外ですが、彼らは、その見極めができないほど、巧妙に普通の金融業者を装っているので、性質(タチ)が悪いです。

 彼らからお金を借りようとしますと、まず個人情報開示の同意書にサインさせられます。(彼らは他の借入や信用状況を調査し個人情報を手に入れます)、そして適当な理由付けで簡単に断ってきます。借入れができると思っていた客は突然の融資拒否に困惑します。そしてその客の心理を巧みに操り、親切心を装って他の業者を紹介し、その業者から貸出しされる仕組みです。その業者は関係会社か、又は仲間業者です。

 つまり、貸金業法で認められている媒介手数料 借入金×5%をまず確保する誘導システムなのです。そして彼らとの契約は、客が返済不能になることを前提とした金銭消費貸借契約ですので、当然の如く遅延損害金は、利息制限法の上限利率です。

利息制限法の遅延損害金の上限利息は、借金が「10万円未満の場合は29.2%」「10万円以上100万円未満の場合26.28%」「100万円以上の場合21.9%」という高利です。

 更に悪質なのは、それ以外に勝手な理由をつけて請求やら貸付金相殺をしてくるのです。

 究極の悪は、不動産担保ローンの場合です。系列か、または仲間の宅地建物取引免許業者(悪質な)を紹介して、貸付けの一方法として「一旦不動産の所有権を移転させて頂きますが返済すれば買戻しできる」という虚偽の説明(詐欺行為)で誘導し、実際の売買契約は買戻し特約のない普通契約を交わさせたうえに、これを公正証書とするというやり方です。

 当然、その価格は、売主?である所有者は、借金の手法としての不動産売買契約だという理解ですから借入認識です。つまり借主である所有者は返済を考えれば余り多額な借り入れを避けようとしますので、悪質業者はこの金額を売買金額として不当に不動産を安価で丸取り、暴利を貪るというやり方です。(貸金と不動産の会社は資本同一、役員社員は同一兼業ですが、客にはでそれぞれ他人を装う。)

 

次に、皆さんは好ろしくない「やみ金・闇金」と称する貸金業者ついて、どのようなイメージをお持ちでしょうか? 

 普通に考える「やみ金」というイメージは東京都の管轄下でない無登録業者で、公衆トイレ・電柱等にチラシを置いたり貼ったりして高金利を貪る業者(個人?)を思い浮かべると思いますが、実体は全く違います。

 彼らは、堂々と「東京都貸金登録業者」の資格を有し、「日本貸金業協会」の会員になり、都登録番号と協会番号を名刺に記載して、あたかもまともな業者であるかのように装います。例えば、ある貸金業者の名刺では、日本貸金業協会 第0053・・号 東京都知事(1)第310・・号と記載され、都知事(2)第・・・・であると更に信用があるかのように説明します。(登録は5年更新)

 私はある事件で、平成23年6月から今日まで20回ほど東京都労働産業局金融部貸金業対策課を訪問しています。

 問題は東京都貸金業対策課にもそれなりの責任があると私は思っています。

同課業者登録係への申請の際、書類さえ整っていれば登録は容易に受理されます。これは致し方ないと思います。

問題は受理後の問題だと考えます。

一番の問題は、登録業者が正しい運営を行っているかどうかのチェックが不十分で、その担当係の同課検査調査係の姿勢に問題があるのでは?思っています。都民等から沢山の苦情相談がありながらその対応を怠け、本気で被害者から聴き取り、解決させようという姿勢がまったく見受けないからです。

 問題に対して真剣に立ち向かってくれる都職員は多分今は皆無に等しいと思います。(都の体質?、保身?) つまり、登録した業者から悪質業者を振るい落とすシステム(処分)が機能していないのです。(刑事事案では処分実績あり)

この都の体質が登録した闇金業者を生んでいるといっても過言ではない。

つまり、悪質業者は、都や協会の信用を「隠れ蓑」にして、あたかも良質な業者のごとく振る舞い悪行の数々を繰り返しているのです。

度々申しますが、彼らは署名押印まではあたかも普通の業者を装っています。

また登録貸金業者は必ず「貸金業務取扱主任者」(国家資格・金融庁が資格権者)という資格を有する者(役員または社員)を置かなければならないのですが、この資格を有する人の名義も貸し借りされています。

 彼らは利息制限法以上の儲け狙いで、数社数人の犯罪グループを組み、各人が顧客に対しては他人を装いつつ実体は連携して、一旦かかわりを持ったお客は絶対に離しません。本当にご注意ください。

甘言に騙されないように! ハンコを軽々に押さないように!(署名押印後、彼らの言動は豹変します)

 私は私のお客さんのある事件で某貸金業者(実質闇金)+グループの不動産業者+取巻き業者と現在戦っています。彼らが遣った悪行の数十件に及ぶ事件を知り調査しました。警視庁始め、関係官庁に度々訪問して説明やら相談をしているところです。

どうか、このような人間とは絶対にかかわらない様に!   また、そのような場面でお困りの方は、私大森にSOSを発信してください。一人で対応しないことが最も大事です。相手が嫌がることなのです。

大森

| | コメント (0) | トラックバック (0)

№55 遅延損害金(その1) 借入れ時は気にしていない高利が突然登場

http://mbp-tokyo.com/taisei-kikaku/

H27、2/9

融資時には何も気にしていない遅延損害金というお化けが、債務不履行と同時に、突然といった感じで現れます(その問題自体をその時点でも理解していない債務者が多いのが実体)。改めてこれを認識したうえで本当に注意を喚起するというお話です。

当然だと思いますが借入れ時の借り手心理は、借入れる気持が先行し、不履行があり得ることまで考え及ばない上に、遅延損害金の存在や利率などは後回しでまったく頓着しないのが実体ではないかと思います。

従って、貸し手が提示した契約書にメクラ判を押す。貸し手が都市銀行・地方銀行・信用金庫等ならば、彼らはこれでもかと言うくらいしっかりとした説明をします。(逆に借り手の理解力のない方が問題?) 

基礎知識 (1)抵当権と根抵当権の精算時における違い

根抵当権は、極度額という上限額を定め、金利を含めたその範囲内での貸し借りですので、債務不履行による「期限の利益喪失」後の遅延損害金がいくら発生しても最大の弁済額は登記されている極度額を超えることはありません。

しかし抵当権の場合は、「期限の利益喪失」時点の元金残額に対して遅延損害金が発生します。つまり担保提供した不動産に設定された債権金額以上の弁済額になることがあるということです。但し民法(375条)で遅延損害金を認める期間は2年間と定めています。この制度趣旨は後順位債権者及び一般債権者保護のため限度期間を設けているのです。

基礎知識 (2)期限の利益の喪失とは

期限の利益の喪失とは、期限到来までは債務の履行をしなくて良いという債務者の利益のこと。期限の利益の喪失とは、債権者への返済金払いが滞った場合等、債務不履行した場合、債権者は債務者の期限の利益を喪失させ、期限到来の前であっても、債務の履行を請求することのできるにすることです。借入時に取り交わした金銭消費貸借契約書にはほぼ一様にその特約条項があり、そん時点から遅延損害金が発生することが記載されています。

遅延損害金の利息制限法での上限利率は、借入額100万円以上の場合21.910万円以上100万円未満の場合26.2810万円未満29.20と定めています。実際の利率はまちまちですが、昨年扱った事例ですと信金で18%位、ノンバンクに至ると上限の21.9%のように、遅延損害金は本当に恐ろしいものです。

但し、抵当不動産に係る残債務額が期限の利益喪失時点で既に債務超過しているような場合はどう転んでも全額弁済できないわけですから開き直って慌てず競売を待つのも一つの方法だと考えます。

しかし、もし不動産価値の方が上回っている場合は、急ぎ売却弁済し、手残り差額(オツリ)を立ち直り資金としてしっかりと確保すべきです。

 

事例) 昨年、こんなことがありました。自宅を会社に担保提供されたある社長さんのことです。この事例は、正にこの抵当権(根のない)の怖さを物語っています。

「期限の利益喪失」(倒産による)時、債務残高は元金ベースで不動産価値は上回っていいる物件でした。その時点、売却弁済すれば、まとまったお金が残った筈でしたが、会社倒産後、既に2年も放置し昨年競売を申立てられた慌てられたわけです。

会社倒産による債務不履行ですので、競売申立てされても致し方ありませんが、何で2年もの間、債務者は善後策を取らず全てが後手に回り、また抵当権者も法的措置を取らずに放置されていたのか、私は疑問でした。

後手後手になった一番の理由は、以前抵当権者(信用金庫)の支店担当部長が社長に話された「元金弁済すれば抵当権を抹消する。」という言葉を信じたからだと思います。そして私も直に言質を取りましたが、半信半疑でした。本来不良管理物件ですから本部扱いの筈が、支店の担当課長がそのようにのたまうのです。私とすればこの言質が乾かぬうちにと思って急ぎましたが、案の定、1か月も経たないある日、信用金庫は決算期を控え、サービサー(債権回収会社)にあっさりと債権譲渡されてしまいました。社長が当てにした信金の言葉はこのように反古にされ裏切られたのです。

抵当権者(信用金庫)側から見れば、今回のケースの債権は完全に保全されている上に遅延損害金が約束されているわけですので、慌てることもなく、信金の経営的タイミングに高額譲渡されたと思います。

本任意売却においては、この問題以外にも、ノンバンクの抵当権、並びに会社の一取引先の仮差押えもあって、これらの調整には思いのほか大変な作業となりました。そして当該サービサーからは少しの譲歩を得ても金融屋特異の契約主義のもと多額な遅延損害金が加算され、社長の手残りは次々と削られるという気の毒な遣る瀬ない結果で終りました。

教訓:不動産価値が債務額を上回っている場合 一刻も早い決断こそ重要な防御です! 1年・2年はあっという間に過ぎ去るということを肝に命じて!  ②債務不履行後、抵当不動産の管理は支店から本店に移管、つまり意思決定は本店!  ③本店の意思決定はその時々で変わるもの!

                       記:大森孝成

 

| | コメント (0) | トラックバック (0)

№54 警鐘:卑劣な詐欺手法★偽りの買戻し&譲渡担保 その二

マイベストプロhttp://mbp-tokyo.com/taisei-kikaku/

H26、5/6 

切迫したしている方がカモ! 特に不動産担保ローンで融資を受けようと考えている方がターゲット!

融資の一つの手法だと騙して、買戻しができるという不動産売買、住み続けてよいという定期借家契約をセットで締結させ、締結するや否や、豹変するという悪質な不動産丸取り詐欺にご用心を!

融資依頼した顧客に対し仲間の貸金業者が応対して、まず適当な理由で融資を拒絶します。途方にくれた顧客に対し、あと一つ方法があると誘導し、仲間の不動産業者を紹介する。(つまり被害者を仲間不動産業者に運ぶ役) そこでは融資の一手法で、一旦不動産は所有権移転するが返済されれば何時でも買戻しができると騙して不動産売買契約と建物賃貸借契約を締結させる。更には公正証書の作成も彼らは怠らない。しかし実際に締結した不動産売買契約は「買戻し特約」記載ない普通の売買契約であり、いつまでも住み続けてよいといわれた賃貸借契約は期限付きの定期借家契約(期間3~6か月)で、しかも更新なしなのです。おまけに敷金、礼金は普通ではあり得ない各3か月(計6か月)を差引き、課せられる家賃は履行不可能な相場以上の高額というやり口なのです。

所有者(売主?)はあくまで融資のための便法で、家賃等は利息相当分であると認識しているから、後に当然ながら両者間には齟齬がおこります。

しかし、彼らは既に係争できる完璧な書類を騙して確保していますので、所有権移転と同時に貸金業者から不動産業者に豹変し、便法であった筈の不動産売買契約記載内容通りの権利を主張します。そして債務不履行と同時に追出しの準備に取り掛かります。彼らは所有権を騙して移転登記しているので自在に操ることができるのです。

もともと履行不可能な契約ですので債務不履行は直ぐに起こります。彼らはここぞとばかりヤクザまがいの行動にでます。

種々な嫌がらせ(周辺に聞こえるような大声でこの建物は自分のものだ出ていけ!出てきた奥さんを突飛ばしたり、警察に訴えるぞ!とか、職場に電話したり、精神的に追詰めるための合法ギリギリ?の沢山な手紙送り付け・・・・・正にやりたい放題!)をしてきます。

それを耐え抵抗し明渡さない顧客に対しては、裁判所を利用するわけです。              実は形式的な書類だと思っていたものが、このとき彼らにとって争える完璧な証拠物(公正証書付契約書、覚書等々)に成り代わるのです。

この証拠物のため、過去の複数の争いはほぼ彼らにとって有利に進み、勝訴または彼ら主導の和解で終わってしまう(不利な部分は全て口頭なので)。このような裁判を複数経て(学習)、彼らの手法は確立されたわけです。彼らはこの実績から増長していて、裁判所をを舐めているのが現状です。(断じてこれには終わりがあることを知らしめたい一心です)

裁判所利用の手法は

①仲間(彼ら)に抵当権を設定させ所有権者(彼ら)が債務不履行したとして競売申立てする。更に別の仲間が高額入札で落札させる。精査した物件なので高額であっても差額は仲間に戻るので入札額の設定は問題にはならない。競売手法では、物件上の瑕疵担保責任を回避できるうえに、実所有者を第三者に追いやることができ、落札者との紛争回避できるわけです。

②建物明渡請求事件を裁判所に申し立て、勝訴により追い出す。

つまり、裁判所がロンダリング(洗浄)に利用されているわけです。

私が調べた彼らによる不動産丸取り件数は30数件ほど(内14件、係争事件化)、いずれも同一手法でした。

今年1月出資法違反で摘発、逮捕された別の詐欺グループも同様に「不動産売買を装った手法」で暴利20億円を貪っていました。

この背景には、貸金業法や利息制限法が厳格化されたために、高利を貪る悪質な高利貸しが、不動産売買契約を装う手法を編み出したのです。

先日、私が応援サポートしている事件の(原告&被告)本人尋問がありました。原告(被害者)1人、被告(詐欺グループ)5人に丸1日(6時間)をかけて、それぞれの弁護士による主尋問、反対尋問があり、更に3人の裁判官(一年ほど前から3人に)による容赦のない質問に被告らはたじたじで、時には返答できず無言になることもありました。

原告主張は常に一貫していて不自然さがない、それに対し被告らの弁解は、(後作りのストーリー?に基づく答弁ですので)、矛盾点が余りにも多く、一貫性がないうえに、仲間同士の答弁に整合性がないうえに、各被告が一部違法性を認めるざるを得ない答弁もありました。

私は、このような詐欺には大きな代償が伴うのだということを解らしめるほどの司法による厳しい鉄槌が下されることを強く願って行動しています。

なお、同尋問法廷には、複数の大手新聞記者が傍聴されるほど注目されています。また並行して刑事告訴も行っています。

くれぐれもご用心を! ご不安やご心配等ございましたら何なりとご連絡、ご相談くださいませ。(相談無償)

以上、大森孝成 

| | コメント (0) | トラックバック (0)

№53警鐘!★卑劣な詐欺的商法★偽りの買戻し&譲渡担保 その一

マイベストプロ:http://mbp-tokyo.com/taisei-kikaku/

H25,6/10

この問題について順次掲載したいと思います。

騙されて自宅を取られたという方から悲痛な相談を受けて私はある弁護士さんのもとで共に戦っています。

調べれば調べるほど奥が深く、被害者も多く、私として看過できない心境でおります。

警鐘:ターゲット(カモ)となる方:当然のことながら、お金に切迫している方、担保余力のある不動産を所有している方がまず前提となります。 また銀行以外の貸金業者(ノンバンク)からの借入経験のない方、逆に貸金業者を度々ツナギで利用している方、共有持ち分を担保に借りたいと考えている方、身内に内緒で借り受けたいと考えている方、退職等で社会の緊張から解放されている方、等々・・・ 特に相続した不動産(コスト意識の薄い物件)を所有しているお年寄りの方などは絶好のターゲット!

(詐欺的手法)お金に困っている方が借入れ目的で好ましくない貸金業者に不動産担保ローンでの融資相談をしますと、根ほり葉ほりこちらの内情を質問され、全てをしゃべった挙句に、当該業者は年令とか与信とかいい加減で適当な理由付けであっさりと断ってきます。そして当惑するお客に対しこの業者ならばと別の業者を紹介します。中には複数の業者をたらい回しされているケースもあります。(お客さんの内情を聞き出すこと、お客さんを当惑させること、そして自分ペースに誘導できる状況環境を作ることが、悪辣業者の最初の目的)

なお、この紹介料(媒介料・法的上限は借入金の5%)は当り前のように貸付けのときに、事前の説明なく借入金から勝手に差引くという方法で取られます。中には領収書なしが業界の常識みたいな訳のわからぬ説明でそれ以上の金額を突然要求し、追い回して取り上げるような悪質業者がウヨウヨいることを知っておいてください。絶対渡さない、付きまとうならばすぐに警察!ですよ。

次々に融資を断られ焦るお客に対し、不動産担保での融資はできないけれど、「あと一つだけ方法があります」と彼らは藁にも縋りたい思いのお客を誘導します。

それは「不動産の所有権を一旦移転してお金を借りるという方法ですと、返済すれば所有権は戻りますので、この手法ならばお金を借りることができますよ」と、言葉巧みに誘導します。

そして某不動産業者(都宅建免許業者なので信用してしまう)を紹介するという手口です。この会社は別に関係の貸金会社都貸金業登録業者なので信用してしまう)を複数有している上にそれぞれの名刺も持っています。担当者は適当にこれらの会社を使い分けてお客(カモ)を自在に誘導し、まんまと不動産を丸取りしてしまうのです。

融資と思っていた金額が売買価格になり代わり、適正市場価格よりも安価で買取るという許せない行為を繰り返しているのです。

お客は売却ではなく借入認識ですので返済を考え低め金額にしようとする気持ちが働きますが、しかしこの契約は金銭消費契約ではなく売買契約なのでこの数字が売買価格になり、彼らにとっては安価で買取ができるということなのです。 

お客の精神的金銭的弱みに付け入り、用意された不動産売買契約書、定期建物賃貸借契約書、その他の覚書等に署名押印させられ、更に公正証書を作成するという手法です。 全てが流れ作業的でお客は誘導され訳が分からないまま署名押印してしまうのです。                   

つまり口頭では買戻しができるという説明でお客を安心(誤信)させて書面は特約のない普通の売買契約書で締結するという本当に悪辣な詐欺的やり口です。

彼らは常に訴えられるであろうという前提で周到に準備しています。また、追い出しの際に強制執行ができるよう、証拠書類や提訴に備えた必要書類を完璧に整えるという確信的行動で固めています。

つまり訴訟歓迎で裁判所を利用した詐欺的商法で成立しているのです。裁判所をロンダリング(洗浄)代わりに使い何食わぬ顔で第三者に転売して、莫大な利益を稼いでいるのです。 ロンダリング(洗浄)方法は、①裁判での勝訴または和解 ②明渡し訴訟 ③競売(買取り代金は関係貸金業者からの借入という形式的方法をとり何時でも競売申立てできる体制を整える) 等々・・・、更に事情を知らない不動産業者(主に有名な大手、○○リハウス・○○不動産販売・・・・)を仲介に立てて、更にロンダリングを図るという手法です。(売主は仲介業者に詳しい経緯を説明するはずもありませんので、仲介業者は正しい説明なしに買主に紹介しますが、買主にとっては心的瑕疵物件に該当すると考えます。)

また居住者に対しては裁判による明渡請求以外にも、脅し、嫌がらせの手紙、勤め先への電話(勝手に番号調査)など、精神的に追い詰めれることなら何でも行い、追い出しを図ることが常態化しています。

くれぐれもご用心ください! 

もしこのような場面に遭ったとき、また恐れがあるとき、必ずご一報を!     問題を決してお一人で抱え込まないように! ★必ず相談★

また、何時でも競売申立てや強制執行できるように、所有権移転時の買取り?(融資)資金は、関係貸金業者からの借入で賄った形をとり抵当権登記しますので、この買主と称する不動産業者が債務不履行したという恣意的理由で、何時でも競売開始申立てができるという体制を整えるのです。

その他、何らかの理由で抵当権設定ができなかった場合は、後付けで抵当権を設定したり、お客の弱みに付込みお土産(例:1ヶ月延長・・・)を用意して裁判所に突然呼付け考える時間を与えずお客が分らないまま即決和解に応じさせたり、所有権を取っているわけですのでやりたい放題です。

私はこの事件の解決までかかわってゆきます。

                                   以上 大森

| | コメント (0) | トラックバック (0)

№52 「競売不動産取扱主任者」という資格

マイベストプロ:http://mbp-tokyo.com/taisei-kikaku/

H24.01/29

昨年11月社団法人不動産競売流通協会による「競売不動産取扱主任者」という資格試験があることを知り、取り合えず受験、先日合格証書をもらいました。

あくまでも一協会が企画・実施した民間の資格制度ですが、現在、競売での期間入札制度は一部の特定不動産業者の世界であり、民事執行法の改正により一般消費者も参画しやすくなったこともあって、もっと開かれたものにすべきという考え方で行われたようです。つまり一般消費者に対しアドバイスサポートできるお墨付きをもらったような資格ですが、今後、徐々に認知されるものと確信します。

※尚、今回の合格者約430名、次回(今年)は全国10都市で実施とのこと、但し宅地建物取引主任者限定の試験

この資格制度の狙いは、①競売不動産入札により多くの一般消費者を参画させること ②民事執行法を理解した不動産取引業者の育成 ③有資格者による一般消費者へのアドバイス・サポートシステムの構築、にあると認識しました。

長く任意売却を手掛けながらも入札参加の経験のない私の場合、任意売却では競売開始前、又は競売開札前での抵当不動産の売買取り纏め作業ですので、民事執行法と直接的関わりがありませんでしたが、売却代金を複数の抵当権者等の権利者にどのように配分するかという配分配当の調整問題では、競売時の優先順位による配分を基本としますが、その基礎は民事執行法でした。

この資格試験のお陰で、今日迄、試行錯誤により蓄積され経験則で行っていたことの裏付けが、全て民事執行法という法律であることを改めて認識した次第です。

また、過去、私は、嫌な強制執行の場面を見守ったり、一ヶ月間保管で競売になってしまうご老人の家財道具を競売前日に自らの運転でトラックに確保したり、生活保護手続きのサポートしたり、単なる任意売却の取り纏めを越えた部分で、依頼者に対し種々のお世話係を務めましたが、入札⇒開札⇒売却先決定に至れば、次は引渡です。正に辛く冷酷な場面となります。一方執行官はほぼ問答無用で事務的にことを進めます。これも民事執行法に基づいている訳で、冷酷な執行官を責めてもしょうがないことも改めて知りました。

なお、「民事執行法」は、あくまでも換価換金が目的で、その競売ルールを定めた法律であり、不動産にかかる規制や制限を定めたものではありません。一般消費者が参加するには不動産を見極める不動産知識と民事執行法という競売ルールから不動産を見極める正しい知識を有する者(資格者)が必要ということでこのような資格がスタートしたようです。

記:大森

| | コメント (2) | トラックバック (0)

№51 事例 「親子・親族間売買の成立」 

マイベストプロ http://mbp-tokyo.com/taisei-kikaku/

再:H23・9/1 

H22掲載した文面を再度掲載し、親子間・親族間売買について理解を深めて頂きたいと思い、改めて昨年4月掲載内容を書き込みした。

以下、昨年書き込みの文面

弁護士依頼案件で、親子間売買による買戻しを成立させました。

ご病気で入退院を繰り返されている父親(債務者)の状況を心配された遠方在住のご長男が実家の買取りに立上がったわけです。

父親は食品系企業の経営者で次男が後を継がれていたが、中国餃子事件等に翻弄されて昨年倒産し、その借入れ担保は本社事務所&工場&自宅でした。この自宅に設定された根抵当権を抹消除去した上で、同時に所有権を長男に移転する作業を行いました。

根抵当権は、順位1○○信用金庫、順位2○○県保証協会、順位3○○中金という構成で、それぞれの被担保債権額と想定の売買金額から見て、順位1は完済、信用金庫の代位弁済した順位2県○○保証協会がキーポイントでした。また順位3は抹消料(判付き料)の金額がポイントでした。

問題は、売買金額をどうするかでした。ご長男の予算と調査した周辺の取引事例価格等をもとに○○百万円と定め、キーポイントとなる順位2保証協会と交渉を重ねたところ、多少の金額の意見相違がありましたが、最終的に妥当価格とお墨付きをもらい了解点に達し、更に順位3○○中金との交渉でも言い値の半分で順位2と順位3の了解が得られ、先日、目出度く決済しました。

今回のケースは、

①長男が独立していて父親の債務に関わっていなかったこと。

②買戻しに長男の意思がハッキリしていたこと。

③自己資金であったこと、

④私参入前に地元業者によってある程度価格面で揉まれていた関係で、私が示した売買金額に客観性があったこと?

等の要件が整っていたのが幸いし、凡そ1ヶ月の短期でまとめることができました。

では、買戻しについて次に説明いたします。

◆買戻しとは!

現実問題として債務者ご本人やその連帯保証人の名義を残すことはできません。

何故ならこのような場面で通常、当該不動産には価値を超える抵当権等が設定されているため売却後残債が残る上に、債務者(所有者)に他の無担保債権があることがほとんどですから。仮に債務者名義を残せば再度差押え等の餌食となり問題を更に複雑化させてしまうからです。

つまり買戻しとは「親族等のなかで安全で無傷の方へ譲渡する」こと、言い換えれば債務者名義を消し所有権を安全地帯に移動することを言います。

方法論としては2方法があります。

①所有移転方式:親族等に適正価格で売却した形で、抵当権等を除去抹消し、同時に「所有権移転する任意売却の方法」

②債権譲渡方式:「抵当債権を譲渡させる方法」 

つまり謄本記載の債務者名義をそのまま残して抵当権者○○銀行から安全な個人又は法人に適正価格で譲渡してもらい過大な抵当権を付けたまま凍結することを言います。

しかし銀行等はほとんどの場合、入札方式でサービサー(債権回収会社)には売却しますが、関係者が直接買取ることは銀行の立場上不可能に近いと考えます。従って既に銀行等からサービサー(債権回収会社)に債権譲渡されている場合のみ有効だと考えます。

上記②については債務免除益という課税問題が生じる場合で一般的ではないので、ここでは割愛し①についてのみ記載します。

◆では、どのような要件が整えば可能なのでしょうか。

①買人を誰にするか! 

無傷で安心できる方、更にある一定の資金力のある方を定める。適当な方がいるかどうかが成否の鍵を握ります。親・子・娘婿・叔父・叔母等々の親族が一般的です。

不動産によりますが受け皿として法人を新設したり又は債務と無関係の既存法人を利用したりすることもあります。しかしこれは不動産の種類とか債務の状況や内容によります。

②新たな買取り資金の借入れ!

買人となる親族が売買代金の全部を自己資金で賄えられる方であれば何も問題がありませんが、なかなか思い通りには行かないのが世の常です。また全額融資する金融機関は皆無?ですので、ある一定(20~30%?)の自己資金がどうしても必要です。

融資を受けるとなると種々制約があります。例えば住宅ローンの場合は当人の居住が条件となりますので立地的に買人が同居できるかどうか!等の問題があります。(もっとも建前上のストーリーが成立するなら可かも?)

更に現在ほとんどの銀行等は親族間売買を融資の対象としないので、ノンバンクを頼らざるを得えないのがほとんどです。つまり金利面に難点があります。

③抵当権者等が納得するであろう売買価格をどう決めるか!

買戻す当人からすれば安価でありたいと考えるのは当然です。しかし抵当権者から見れば損切りを覚悟しているものの最大回収を図りたいという立場です。買戻すなら市場より高ければと嫌がらせをいう抵当権者もいます。

しかし基本は時価です。周辺の取引事例価格・公示価格・基準値価格から算出や推定して価格を出します。もちろん抵当権者としても鑑定評価してますので、それを覆すにはどうしても客観性のある根拠(裏付け)が必要なのです。後は交渉のなかでの探り合いだと思っています。

また相手がサービサーの場合は、彼らの仕入価格から見た損得勘定ですので、銀行等と異なりスムーズに動くことが多々あります。

以上ですが、買受する方の資金力・抵当権者の現状とタイミング(計上済みの貸倒引当金の額、決算期の前か後か 等)・被担保債権額の構成・不動産の内容や場所立地など、個々に異なりますので一概に申せませんが、買戻しのお気持があればチャレンジすべきだと考えます。よければ喜んでお手伝いができます。

                             記:大森孝成

付記:自宅を守る別の手法としては民事再生法(個人版)という制度があります。直面されている方は知っておいてください。また要件が整うならば法人は破産、連帯保証人の社長個人は自宅を守る目的で民事再生ということも考えられます。これらは弁護士の範疇ですので、希望があればご紹介いたします。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

より以前の記事一覧

その他のカテゴリー

ニュース | 大誠企画★新着情報